Os preços da habitação em Portugal sobem muito mais depressa do que o custo de construir

O índice de preços da habitação nova em Portugal — o subíndice do Eurostat que isola construção nova de casas revendidas — subiu 55% entre 2020 e 2025, segundo o Eurostat, enquanto o índice nacional de custo da construção de habitação nova subiu 33% no mesmo período, segundo o INE. Os preços cresceram a um ritmo composto de 9,1% ao ano — cerca de uma vez e meia o ritmo de 5,9% do custo da construção, revela esta análise.

As duas medidas partiram do mesmo nível em 2020, e o custo da construção chegou a crescer mais depressa do que os preços, antes de estes ultrapassarem o custo em 2023 e se distanciarem de forma constante nos anos seguintes. Em 2025, o índice de preços da habitação já ia nos 154,5 pontos, contra 133,2 no índice do custo de construção — um fosso de 21,3 pontos percentuais, quase todo aberto nos últimos três anos do período. Entre oito países europeus com dados completos do Eurostat até 2025, o aumento de 55% em Portugal é o maior, mas só ligeiramente à frente dos 50% de Espanha; os Países Baixos (45%) ficam num distante terceiro lugar. A Áustria e a Itália subiram cerca de 27% e 26%, a Bélgica 23%, e a Alemanha e a França — as duas maiores economias europeias — 15% e 13%.

Um índice de custo de construção mede materiais e mão de obra: betão, aço, salários numa obra. Não diz nada sobre o preço do terreno, margens de lucro ou financiamento, por isso quando os preços se afastam dele, o fosso tem de ser explicado por outra coisa.

O fosso português não é o padrão europeu: é o maior dos oito países analisados, e o padrão divide-se claramente entre países que dependem de crédito à habitação e outros, como Portugal, onde uma parte significativa dos compradores paga a pronto.

Os mesmos números, num mapa: quanto mais escuro, mais os preços subiram acima do ponto de partida de 2020. Os países a cinzento não fazem parte desta comparação.

Códigos dos países Países sem dados

+ – Repor

Dois regimes fiscais e de residência tornaram Portugal invulgarmente atrativo para compradores estrangeiros durante mais de uma década. O Visto Gold, em vigor desde 2012, concedia residência em troca de investimento (o imobiliário foi durante anos a via mais popular), enquanto o regime de Residente Não Habitual oferecia a estrangeiros elegíveis uma taxa fixa de 20%. A Bloomberg noticiou que só o Visto Gold atraiu €6,8 mil milhões para Portugal até 2023, a maior parte para imobiliário; um estudo de 2021 na revista Regional Science and Urban Economics encontrou uma subida de 3,7% nos preços da habitação a nível nacional associada a cada ponto percentual de aumento da quota de alojamento local (Airbnb) num município.

Face a uma crise habitacional em que as rendas em Lisboa tinham subido 37% num único ano, o governo aprovou o pacote "Mais Habitação" em 2023, encerrando novos pedidos de Visto Gold por via imobiliária e novas licenças de alojamento local fora das zonas rurais; a via imobiliária foi formalmente extinta nesse outubro. O regime do RNH fechou a novos requerentes em 2024 e foi substituído por um esquema mais restrito, o IFICI, limitado sobretudo a profissionais de ciência e tecnologia, segundo um alerta de 2025 da KPMG. Ainda assim, a procura mostrou-se resiliente: a Bloomberg noticiou que os preços portugueses continuaram a subir durante o ciclo de subidas de juros do Banco Central Europeu em 2022–23, em parte porque muitos compradores estrangeiros pagavam a pronto e ficavam largamente imunes ao custo do crédito.

A oferta também não acompanhou. Os trabalhadores estrangeiros representam cerca de 30% da mão de obra da construção em Portugal, noticiou a Reuters em julho de 2026, e a imigração líquida caiu praticamente para metade em 2025 depois de o governo apertar as regras, espremendo precisamente a mão de obra necessária para construir mais casas, mesmo enquanto as autoridades tentavam resolver a escassez. O ordenamento do território, as regras de proteção do património e os atrasos no licenciamento em Lisboa e no Porto acrescentam mais um travão que nada tem a ver com o preço dos materiais, segundo um estudo da consultora imobiliária Cushman & Wakefield; um estudo do Banco de Portugal encontrou as subidas de preço mais acentuadas — casas que mais do que duplicaram de valor desde 2017 — concentradas precisamente nestas áreas metropolitanas com oferta limitada, noticiou o jornal português O Mirante em junho de 2026.

A trajetória portuguesa não é o padrão europeu. O Economic Bulletin de fevereiro de 2025 do Banco Central Europeu apurou que a recente correção dos preços da habitação na zona euro foi liderada pelas economias "centrais" — Alemanha, França, Países Baixos, Áustria, Bélgica —, invertendo o padrão de 2008, quando foram os países periféricos a liderar as quedas. Os preços na Alemanha caíram 4,1% em 2023, depois de terem subido 9% no ano anterior, noticiou o Bundesbank, à medida que a inflação elevada e as subidas de juros do BCE empurravam compradores para o arrendamento; uma sondagem da Reuters a analistas do setor imobiliário, em maio de 2024, previa nova descida na Alemanha, mesmo com as conclusões anuais de habitação a caírem para perto de 195 mil unidades — indício, sugeria a sondagem, de que a fraqueza alemã reflete um choque de acessibilidade do lado da procura, e não um excesso de oferta nova. A análise do próprio BCE ao investimento em habitação encontrou uma queda de 18% na Alemanha e de 13% em França desde 2022, enquanto Itália e Espanha cresceram — o mesmo ciclo de subidas de juros que arrefeceu a procura no centro da Europa deixou os mercados ibéricos praticamente intocados, porque uma parte significativa dos seus compradores não dependia de crédito à habitação.

Esta análise compara dois índices, não dois preços em euros: mede a rapidez com que cada um cresceu a partir de uma base comum em 2020. Portugal é o único país aqui com uma série de custo de construção até 2025, pelo que não é possível afirmar, só com estes dados, se o crescimento dos preços em Espanha ou nos Países Baixos ultrapassou os seus próprios custos de construção numa margem semelhante; o valor do INE para o custo de construção foi confirmado com uma segunda série independente do Eurostat até 2023, com uma diferença de apenas 1,1 pontos percentuais entre as duas. Nem um único fator, dos acima descritos, explica por si só o fosso de 21 pontos, ou porque se abriu especificamente a partir de 2023 — procura estrangeira e fiscalmente motivada, conversão de habitação em alojamento turístico, uma mão de obra de construção cada vez mais reduzida e licenciamentos lentos são pressões identificadas pelas fontes citadas, não um levantamento exaustivo. A Irlanda, cuja dinâmica de mercado pós-2008 não é comparável ao resto desta amostra, foi excluída da comparação entre países.